为避“限购令”借名买房又诉开发商“一房二卖”

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　　2013年5月13日，陆先生与开发商某房地产开发有限公司约定以3728.6万元的总价购买其位于当地一花园的4栋在售别墅，并依约支付100万元定金、100万元购房款。
　　“昨天我要求签购房协议时，却被告知别墅已转卖他人。”同年5月28日下午，陆先生以受到欺诈为由报警求助，并于同年8月1日将该房地产公司告上法庭。陆先生认为，其“一房二卖”属于违约，要求双倍返还定金，并退还房款以及支付打官司的律师费，共计310万元。
　　对此，该房地产公司答辩称，自己房源充足无需“一房二卖”，4栋别墅出卖对象就是陆先生，根据约定，陆先生要在2013年5月20日前支付三成房款，逾期超过7天，自己有权扣下已付房款，另售别墅。“陆先生正是为了避免违约损失，编造了5月27日要求缔约的谎言。”该房地产公司还提供了卖房时在场的两名销售人员的证言予以佐证。
　　双方当事人各执一词，而根据陆先生提交的涉案4份商品房(购买)确认书，别墅购房买方是一名陈姓小姐，的确不是陆先生。由于案件涉及签订购房协议者的利益，一审法院依职权追加了陈小姐作为第三人。
　　接受询问时，陈小姐告诉法官，陆先生是经她介绍去购买4栋别墅的，当时因其是准业主可以优惠折扣购房，所以陆先生才当场授意她代签的。陈小姐自己并无意向购买涉案房屋。
　　一次购买4套房产已经超出了当时限制2套以上住房的当地户籍家庭购房。庭审中，哪一方违反了“限购令”成为争议焦点。陆先生提出，“自己签约时并不清楚当地限购政策”，而该房地产公司则称，陆先生经常购房，不可能不了解限购政策，但己方无从核查陆先生名下有无房产。
　　说 法
　　法院审理后认为，购买涉案4栋别墅属重大民事行为，陆先生在未谈好总成交款、购房条款等情况下即交付定金和部分购房款，与一般常理和正常交易习惯不符。法院认定陈小姐的行为构成表见代理，4份确认书对陆先生有约束力。陆先生未告知自身房产状况，势必导致该房地产公司难以审核其购房资格，但该房地产公司一次性收取陆先生4套房产的定金及后续房款，明显与当时“限购令”相悖，且客观履行不能，涉讼房屋买卖关系应当依法解除、退还款项。由于双方当事人对合同解除均存在过错，法院依据公平原则，各自承担由此造成的损失。
　　据此，法院判决该房地产公司向陆先生退还定金及购房款共计200万元，驳回陆先生要求双倍赔偿定金等诉讼请求，驳回该房地产公司要求不予退还房款的请求。