行业步入新常态 房企转型三五年见分晓，战略转型

方舟

    3月底，既是房地产政策“窗口期”，也是房企年报发布的密集期。当3·30楼市救市遇到房企业绩发布会，根据以往惯例，政策无疑会成发布会当仁不让的主角，然而，在房地产步入新常态之下，相比短期政策，房企大佬更愿意谈论企业未来三到五年的战略转型。
    侧重未来转型
    3月30日下午，央行与财政部等多部委出台楼市新政策，即二套房贷款最低首付比例从以前的六成降至四成，二手房满两年免营业税，消息一出，楼市顿时沸腾，不少房地产从业者也不禁大呼“楼市的春天要来了”。
    在舆论暴风骤雨般解读政策的同时，房企巨头们对于政策表现出格外冷静。就在政策发布当日下午，恒大地产正在香港发布2014年业绩发布会，对于各路媒体关于楼市新政的提问，恒大主席许家印简明扼要地表示，政府对房地产发展的基调是健康稳定发展，受惠于良好的宏观政策，今年房地产整体成交量会高于去年。
    相比于政策的分析，恒大未来战略成为发布会恒大高管谈论最多的内容。许家印表示：“未来三年，恒大集团将谋求矿泉水、乳业和粮油三大业务拆分上市，而地产板块作为恒大集团的基础，将进一步夯实。”
    恒大在香港发布新业务上市规划的同时，在北京，3月30日，刚刚公布了2014年业绩的远洋地产召开了一次由总裁李明率队的名为“新闻会客厅”的活动，“第四期战略计划”的远洋海鸥IV战略正式对外公布，李明和远洋的高管团队更着重于在这次沟通中侧重未来，而非聚焦当下的政策。
    寻求有质量的增长
    将更多笔墨放在企业未来战略，而非短期政策带来的利好，这样的变化在一定程度上也反映了中国房企正处在战略转型期的大背景。在这其中，万科对于政策与转型的拿捏，颇具代表性。
    “房地产从黄金时代到白银时代是趋势，政策没法改变这个发展趋势，但新政策对房地产市场健康发展有利，万科将支持。”3月31日，在万科2014年度业绩报告媒体见面会上，万科总裁郁亮表达了自己的看法。“万科已经开始放弃传统的速度和规模追求，重点并不在争夺行业第一。”
    事实上，在“有质量的增长”需求推动之下，房企纷纷走上转型之路。克尔瑞研究中心报告显示，21家典型房企2015年销售目标同比2014年实际销售额，增长13%，增速同比下降9个百分点。除了融创今年目标无增长外，其他房企目标增长率均为正增长，但普遍增长率均在20%以内。而且相较上年，约3/4的企业目标增长率均下滑。
    住宅+新业务
    企业转而追求“有质量的增长”，但是在新的市场环境以及行业形势下，传统的发展模式无法满足企业新的发展需求，为了培养出新的核心竞争力、寻求新的利润增长点，转型就成为了房企角逐的方向。2014年恒大、万科等大型房企已经如火如荼地展开了转型之路，2015年更多房企加入到转型的行业之中，转型浪潮全面爆发。
    郁亮表示，未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅，万科的目标是在楼市拐点到来之前完成转型，基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。从前海企业公馆、深圳留仙洞，到松花湖滑雪场，到正在筹备中的物流地产、家装业务，以及正在尝试的“万科云”“万科里”“万科驿”，万科围绕城市配套的布局逐渐浮现。
    “对恒大来说，每上一个产业，都经过成熟考虑。在多元化业务方面，恒大集团将以上述四大产业为主，未来三五年中不会再上马新产业。”对于恒大多元化，许家印表示，从2013年开始，恒大先后派出1000多人分成若干组对各个行业进行调研，调研完成，最后确定上马的项目都是围绕着老百姓的生活和健康。“2015年，恒大集团上述三大产业的赢利情况将有明显好转，以矿泉水为例，2015年一季度恒大已经投产了90万吨产能的生产线，第二季度将再次投资90万吨产能。”
    业内专家表示，纵观目前众多房企提出的转型战略，呈现力度更深、范围更广、模式更新的特点。首先房企转型力度不断加深，投入持续加大，比如万科今年将深化购物中心、新领汇、医疗、养老等新业务的投资布局，绿地、招商也在提高产业地产比重。其次，房企多元化不断向房地产上下游延伸、跨界多元化的领域延伸，今年有更多的房企正在或计划进入更多多元化领域发展，比如基建、家装、物流地产等。最后，随着互联网金融的兴起，房企积极运用新技术、新业态、新模式等新方式加快多元化，如绿地集团年初宣布牵手阿里和中国平安，推出房地产金融产品“地产宝”；3月，新湖中宝认购歌华有线，积极布局互联网金融。
    □房企战略布局
    万科 未来十年的业务版图构想
    在年报中，万科指出：未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持公司良好的增长，并为之后的第二个十年发展期奠定基础，万科需要在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。
    万科对选择新业务发展方向，确定了两条基本原则。一是，新业务必须能够体现万科的优势或潜力，必须与万科的文化基因、体制特征、客户基础和能力优势相符合。二是，新业务必须代表着未来发展的方向，必须顺应移动互联网时代的大趋势，而不是与之背道而驰。
    万达 第四次转型战略
    1月17日，万达集团对外发布了“第四次转型战略”。万达官方称，此次转型包含两大要素：从空间上看，万达从中国企业转型为跨国企业；从内容上看，万达从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。“相比前三次转型，第四次转型范围更广、力度更大，是代表万达未来发展方向的全新转型升级。”万达集团董事长王健林表示。
    绿地 构建“3+X”产业集群
    未来五年，绿地集团将重点完成多项核心战略任务，全面转型升级、实现再成长。总体将加快形成“3+X”产业集群的总体布局，其中“3”是以房地产为核心的城市综合开发产业集群、消费及生产性服务业产业集群和金融投资产业集群，“X”是新兴产业培育。重点聚焦几个方面，一是继续做强做优房地产主业。二是不断推动现有综合产业转型升级。包括打造在细分领域具有核心竞争力的综合性金融服务集团，如大力开展基金业务；加快提升地铁产业发展能级，以“地铁+物业”为核心，推动地铁项目大规模落地；积极培育战略性新兴产业，如在移动互联网领域、“大消费”领域，促进产业通融，培育出新商业业态和新商业模式。三是把资本并购放在更加重要的战略位置，一方面通过战略并购，实现业绩扩张，优化财务结构；另一方面，以资本为纽带，通过控股或参股形成一批发展空间大、盈利前景好、商业模式新的企业，打造一批“绿地系”企业群。
    恒大 分拆三大产业赴港上市
    在地产主业高速增长的同时，恒大多元化发展之路也稳步扩张。去年恒大宣布“多元+规模+品牌”战略之后，旗下的矿泉水、粮油、乳业等新业态高歌猛进。此外，去年为健康产业搭建上市公司平台之后，上周日晚，恒大公布了健康产业的首个项目计划。截至2014年，恒大在矿泉水、粮油、乳业、健康四大产业累计投入了64.2亿，占公司总资产1.35%。今年预计投入20亿元，2016年计划投入15亿元，2017年投入10亿元。许家印表示，矿泉水、粮油、乳业计划三年后在香港分拆上市。他同时表示，需要各业务的盈利表现符合上市要求才可进行分拆，但肯定会在香港上市。
    远洋 “海鸥Ⅳ”计划
    按照“海鸥Ⅳ”计划，远洋将由增量开发转为综合运营，将由住宅开发、不动产开发投资、房地产金融、客户服务业四元业务支撑，权益资本分配4:3:2:1。最终5年内，销售额将过800亿元。远洋地产总裁李明表示，海鸥IV战略首先是对远洋地产的文化和机制做出了创新，在海鸥IV战略中，“人依附于事”和“背包人”成为全新的关键词。所谓人依附于事，就是去组织化。李明指出，一个公司的工作质量和效率出现问题，最大的原因通常就是组织，组织的形成往往成了降低效率、推卸责任的主体，而奖励的时候也是奖励一个组织，回去再分配，这样没有直接针对到个人。