开发商净利大考 房地产成中利行业，净利加速下降

方舟

去年下半年就已刮起的政策暖风，并未给房企带来实惠。今年一季度的房企业绩不仅未因此受到提振，相反上市房企的净利润延续了下降趋势。

“以往的业绩是增收不增利，但今年恐怕是营收和利润双双下降。”华南某上市房企一位区域负责人向记者表示。

这位负责人认为，一二线城市比较坚挺的刚性需求可以帮助房企冲击销售业绩，而改善型需求住房、精品住房或符合新型需求的产品可以缓解房企的净利润和市场占有率压力。

部分房企净利加速下降

在众多已发布一季度业绩的房企中，房企龙头万科的净利润大幅下降备受关注。

万科发布盈利预警称，一季度集团归属于上市公司股东的净利润为人民币6至7亿元，较2014年同期15.29亿元下降约54%至61%。

对此，万科的一季度业绩报告显示，预计一季度业绩同比下降的主要原因为上年同期结算中高毛利项目多、投资收益高。而2015年一季度报告期结算项目毛利率一般，投资收益产生较少；相对于结算规模，费用在全年各个季度的分布更为平均；承担费用后，今年一季度单季净利润率预计低于全年水准。

作为一线龙头房企，万科的净利润变化也在一定程度上代表着房企净利润下降的加速之势。事实上，今年各家房企公布的业绩年报显示，上市房企去年已普遍出现净利润下降。

安邦集团分析数据显示，在A股146家地产或涉地产上市公司中，已经有57家披露了2014年度报告，其中29家净利润同比增长，剩余28家企业净利润均出现下滑，占到近半数。

业内人士分析指出，金地集团、招商地产、华发股份等众多上市公司在2014年的毛利率和净利率悉数同比下降，过半房企净利润率下降到10%以下，小部分公司净利率在10%-20%之间的相对高位，还有多家公司净利润率为负值。

对于“营收和利润都双双下降”的担忧，上述受访华南某上市房企一位区域负责人指出，项目成本上升幅度较往年都有增加，包括营销成本、人力成本以及项目建材成本，而项目销售价格的增幅与成本增幅的距离逐步缩小，导致利润持续下降。

兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计中表示，去年53%的企业净利润已触及10%红线，预计今年房地产业就将成为中利行业。

克而瑞华南区域一位长期为房企提供策略咨询的业务人士向记者指出，“在今年一季度的业绩压力之下，房企需要依靠扩大投资来支持业绩，如今业绩尚未有起色，房企只能想尽办法尽可能多的抢占当前的市场。”

根据克而瑞研究中心数据，2015年一季度，排名前20的企业仅6家实现业绩同比增长，其余均出现不同程度的下滑，一季度这些企业的平均销售金额较2014年同期下降15.37%。

对于原因，克而瑞分析认为：一是房企随行就市，放低姿态，在行业性常态下房企不再一味追求规模增长，而是采取房地产加多元化并举的方式，追求更稳健的发展；二是市场延续2014年态势，全国房价持续走低，置业者购房信心不足。

房企拿地

意愿仍不高

尽管房企一季度销售业绩和净利润并未提振，但与去年房企拿地意愿降至“冰点”相比，房企在土地市场的活跃程度逐步呈现出“乍暖还寒”的一面，其中，开发商在一二线城市拿地的积极性逐步提高。

中国指数研究院发布中国300城市土地市场交易情况显示，主要城市一季度供地放缓致使成交量整体下降，一季度，全国300个城市共成交土地4849宗，同比减少36%，其中住宅用地1412宗，同比减少42%。而受成交量价下跌影响，主要城市出让金以同比下降为主。全国300个城市土地出让金总额为4068亿元，同比减少43%。

“以往全面布局、各地开花的战略肯定需要改变，这是跟随楼市行情作出的推断，接下来会重点在一二线城市拿地。”上述受访华南某上市房企的区域负责人认为，“在面对当前行业的变化，这是房企比较保险的选择。”

同策咨询研究部总监张宏伟分析，“房地产近期的利好政策促使房企深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域，企业布局策略有可能更为集中，以此提高市场占有率。”

“政策层面鼓励改善型需求入市以后，房企以此提高企业利润率，而不是简单像高周转类型企业那样通过产品的标准化与大规模复制、高速周转获得相对比较薄的企业利润。”张宏伟表示。

他提供的一份数据显示，从2015年3月份，36个大中城市存销比指标来看，库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数，如福州、厦门、武汉、西安、长沙等二线城市，以及无锡、温州、芜湖、徐州等大部分三四线城市。