论白庙村暨科技市场改造项目所涉及商品房拆迁人的房屋位置

过了八月

一、根据现有证据30名商品房被 拆 迁人应得的安置房屋性质及位置
（一）关于30名商品房被 拆 迁人安置房屋的位置
在郑州市金水区白庙村暨河南科技市场改造项目启动实施初期，指挥部于2006年10月15日针对30名商品房被 拆 迁人等公共单位拆 迁户发布的《白庙村及河南科技市场改造范围内公共单位拆 迁改造有关问题的解答》第十条以及《致白庙村及河南科技市场改造范围内公共单位全体居民的一封信》第一条均载明“被 拆 迁户将在此次拆 迁改造范围内集中就地安置，具有独 立的整体物业”可以看出，金水区政 府、东风街道办设置的负责改造项目工作机 构-指挥部，出具相关文件明确对公共单位拆 迁改造的被 拆 迁人实施“拆 迁改造范围内集中就地安置”。另，30名商品房被 拆 迁人于2006年10月25日与拆 迁方东风街道办及指挥部签订的且经金水区政 府见证的《房屋拆 迁补偿安置协议书》第四条亦明确约定“丙方（30名商品房被 拆 迁人）将在此次拆 迁改造范围内集中就地安置”。此外，“就地安置”也符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条有关房屋征收后，被征收人选择在改建地段进行 房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人 民政 府应当提 供改建地段或者就近地段的房屋的相关规定。
如对就地安置作出狭义的解释，即被 拆 迁房屋在哪，安置房屋就应该在原被 拆 房屋所在地面建起的房屋；无论如何扩大解释“就地安置”的含义，但现在所安置房屋也在当次拆 迁范围之外的地方。故，本次30名商品房被 拆 迁人被 拆 迁房屋所在的拆 迁范围是确定30名商品房被 拆 迁人安置房屋的区域位置的关键因素。而现有的证据也能够证明30名商品房被 拆 迁人被 拆 迁的房屋所在的拆 迁范围应当位于A地块：
首先，金水区政 府及拆 迁方盖章确认的《白庙村及河南科技市场改造范围内公共单位拆 迁补偿安置方案》明确了本次拆 迁范围“东风路南、文化路东规划红线范围内的所有房屋及其附属物、构筑物；具体为：文化路65号、66号、68号、70号，东风路9号院”，而且该方案第7条再次明确了安置地点为“原地安置”。30名商品房被 拆 迁人的房屋亦位于前述的拆 迁范围内。
其次，2007年5月23日，本改造项目的前期开发商郑州市淞江投资控股有限公 司向郑州市人 民政 府城市建设拆 迁管理办公室提交的《郑州市城市房屋拆 迁许可证申请表》中对拆 迁范围及拆 迁总建筑面积做了更详细的描述，即“白庙村暨河南科技市场拆 迁项目的拆 迁范围：东风路9号院1、2号楼，文化路65号院1、2、3号楼，66号院1、2、3号楼，68号院1、2、3、4号楼，70号院1、2、3号楼”，“拆 迁总建筑面积46343.46㎡”“占地面积200000㎡”；而前述房屋的拆 迁范围均在文化路东、东风路南、白庙路北、文博西路西的区域范围内（即基本事实描述中的A地块）。
再次，2007年7月16日，基于郑州市淞江投资控股有限公 司的申请，郑州市人 民政 府城市建设拆 迁管理办公室向郑州市淞江投资控股有限公 司颁发郑拆许字（2007）第010号 房屋拆 迁许可证，许可证上的载明的拆 迁面积、建筑面积一栏显示拆 迁的“非住宅511.⑥4㎡、住宅45831.85㎡”、“占地面积200000㎡”，拆 迁建筑面积总和与前述《郑州市城市房屋拆 迁许可证申请表》的拆 迁总建筑面积正好吻合，即为46343.49㎡。尽管该房屋拆 迁许可证的拆 迁范围显示“文化路东、东风路南规划红线范围内的房屋及附属物”，但根据《郑州市城市房屋拆 迁许可证申请表》该拆 迁范围更为确切的应该为“文化路东、东风路南、白庙路北、文博西路西的规划红线范围内的房屋及附属物”。
最后，2006年12月13日，指挥部曾经给同样在此次拆 迁范围内的位于文化路65号院1号楼的被 拆 迁人肖枕戈出具的承诺书，也明确了安置房的位置，即“文化路以东、东风路以南、白庙路以北、文博西路以西”，而肖枕戈与30名商品房被 拆 迁户属于同一个拆 迁范围，因此，也应该在A地块范围内安置。
综上，无论是根据郑州市人 民政 府城市建设拆 迁管理办公室向郑州市淞江投资控股有限公 司颁发郑拆许字（2007）第010号 房屋拆 迁许可证确定的拆 迁范围，还是指挥部就同一拆 迁范围向其他被 拆 迁人出具的承诺书，可以确定30名商品房被 拆 迁人的的安置房应该位于在A地块。
（二）关于30名商品房被 拆 迁人安置房屋的性质
指挥部于2006年10月15日发布《白庙村及河南科技市场改造范围内公共单位拆 迁改造有关问题的解答》第二条第3款“单位公房转变为证 件齐全的商品房，这些房产可以进行租赁、自住或出 售”；《白庙村及河南科技市场改造范围内公共单位拆 迁补偿安置方案》第七条第一款“安置用房保证国 家机 关有关质量安全标准，产权明晰，符合拆 迁补偿安置协议的约定”。根据《河南省城市房屋拆 迁管理条例》第三十九条及《郑州市城市建设拆 迁管理条例》第四十四条的规定，在城市建设中，安置用房必须符合国 家有关质量安全标准，产权明晰，符合拆 迁补偿安置协议的约定。
30名商品房被 拆 迁人被 拆 迁的房屋系白庙村及河南科技市场改造范围内的公共单位房，其本来就是产权明晰的商品房，该房屋与白庙城中村被 拆 迁的房屋性质完全不一样。因此，无论从指挥部的文件精神、拆 迁补偿安置方案还是基于公平原则，金水区政 府交付给30名商品房被 拆 迁人的安置房都应该是产权明晰的商品房，而不是用于安置城中村村 民的非商品房。
二、指挥部交付的安置房的位置及性质是否符约定？
（一）本案中涉及的两块土地上安置房屋的现状
白庙村及河南科技大市场改造项目起初由郑州市淞江投资控股有限公 司开发，20О8年郑州市淞江投资控股有限公 司退出开发后该项目由区政 府托管，安置房由郑州市金水建设综合开发总公 司接管继续建设。
本案中涉及A地块、B地块本由郑州市金水建设综合开发总公 司与郑州市国土资源局于2009年9月11日签订编号为豫（郑）出让（2009）第0037号《国有建设用地使用权出让合同》通 过出让的方式获得该合同第十四条约定：“A地块建设安置房总面积134851.4平方米，B地块建设安置房总面积297799.14平方米；2009年9月29日，郑州市金水建设综合开发总公 司、郑州市国土资源局与兴科公 司、升科公 司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》将郑州市金水建设综合开发总公 司享有的A地块转让给兴科公 司、B地块转让给升科公 司。
2009年金水区政 府印发《郑州市金水区白庙村暨科技市场改造方案》中“二、改造基本方案 白庙村暨科技市场改造项目分为A、B、E三个地块……其中A地块为安置开发混合用地；B地块为安置开发混合用地……”。
2010年2月2日，郑州市规划局给兴科公 司颁发了A地块建设用地规划许可证；2010年2月23日，郑州市人 民政 府及郑州市国土资源局给兴科公 司颁发A地块土地证，土地面积为126729.5㎡； 2010年8月4日，郑州市住房保 障和房地产管理局向兴科公 司作出《关于白庙城中村改造项目2010年年度房地产开发建设目标明确住房结构比例请示》的批复中，批准兴科公 司开发的城中村改造项目“恒大名都”一期建设规模328138.5㎡纳入郑州市2010年房地产开发建设目标管理。根据河南省招标网上显示的郑州市城乡规划局的公示信息《河南兴科置业有限公 司（文化路东、东风路南、白庙路北、文博西路西）郑州市金水区白庙村暨科技市场—项目恒大名都建设工程规划许可证批前公示》中项目名称为郑州市金水区白庙村暨科技市场—项目恒大名都，建设地点位于A地块。
2010年5月28日，郑州市城乡规划局给升科公 司颁发B地块建设用地规划许可证；2010年8月16 日，郑州市人 民政 府及郑州市国土资源局给兴科公 司颁发B地块土地证4⑧903.47㎡；2011年7月14日,郑州市住房保 障和房地产管理局向升科公 司出具的郑房规【2011】103号对河南升科置业有限公 司《关于白庙城中村改造项目2011年度房地产开发建设目标明确住房结构比例的请示》的批复，载明：“村 民安置住房不得进入房地产一级市场销 售”。
此外，B区域地块至今未缴纳土地出让金。河南省财政厅与2010年2月11日，开具了交款单位为郑州市金水建设综合开发公 司的土地出让人显示的用地面积126729.5平方米，很显然该笔土地出让金系为A地块缴纳；本案中，目前没有任何证据证明B地块已经缴纳土地出让金。
（二）指挥部向30名商品房被 拆 迁人交付的安置房不符约定，属于根本违约。
首先，城市房屋拆 迁安置与城中村改造系两个法 律依据不相同的拆 迁安置行为，本案涉及的是30名商品房被 拆 迁人产权明晰的城市房屋被 拆 迁后的安置，与白庙城中村改造的村 民安置完全是两个独 立项目。而根据《郑州市金水区白庙村暨科技市场改造方案》，A地块中也为安置开发混合用地；30名商品房被 拆 迁人的拆 迁位置也位于A地块，因此，30名商品房被 拆 迁人的安置房位置应该位于A地块。
其次，商品房的法定含义为“只是特指经政 府有关部门批准，由房地产开发经营公 司开发的，建成后用于市场出 售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是开发商开发建设的供销 售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价 格出 售的产权房”。而本案中区政 府、东风路街道办向30名商品房被 拆 迁人交付的安置房屋显然不属于商品房，首先，郑州市住房保 障和房地产管理局已经明确村 民安置房不得进入一级市场销 售；其次，河南升科置业有限公 司也未缴纳该房屋的所在土地的土地出让金，30名商品房被 拆 迁人也无法在二级市场上交易，因为在二级市场上交易需要30名商品房被 拆 迁人补交土地出让金。很显然，金水区政 府将白庙村村 民的安置房用于安置30名商品房被 拆 迁人显然不符合商品房的性质。
三、指挥部交付的房产存在的其他违反法 律、法规强 制性规定或者《房屋拆 迁补偿安置协议书》条款之处
（一）根据建设工程消防验收意见书，升科公 司开发的安置房存在着屋顶疏散平台及楼梯与原设计方案不一致、电梯前室未分隔、楼梯间未设置送风、缺少入户防火门、未设置自动消防设施、管道未进行防火封堵、消防车通道不完整等严重的违反国 家强 制性规定的缺陷，存在着极大的安全隐患。
（二）根据郑州市城乡建设委 员会于2016年5月20日出具的《关于依法行政申请的答复书》，指挥部交付的安置房存在着墙面粉刷层开裂脱落、室内净高偏差较大、电梯个未设置无障碍设置、电梯桥架、水井管道穿楼板处均未涉及防火封堵、卫生间为同层排水等质量问题，在未向主管机 关报送验收之前，向村 民业主交付使用等违法行为。
（三）根据郑州市建设委 员会岩土工程勘 察、建筑、结构、给排水、电气、暖通空调专 业等审 查意见，指挥部交付的庙城中村安置房存在众多违反强 制性法 律规范的质量问题。
（四）金水区政 府及指挥部等未征求30名商品房被 拆 迁人的意见，擅自将承诺的13种户型缩减至9种户型，严重违反《房屋拆 迁补偿安置协议书》的约定。
综上，指挥部交付的安置房严重违反了《房屋拆 迁补偿安置协议书》第五条“安置区具有独 立的整体物业，安置区建成后，绿化率及各项配套设施达到规划部门要求标准，水、电、气、有线电视等设施齐全，具备入住条件，安置房户型按照国 家相关建设规范要求，在遵照大多数群众意见的基础上进行设计、建设”的约定以及法 律、法规的强 制性规定。
四、本案的权 利义务主体
本案系拆 迁补偿安置协议纠纷，30名商品房被 拆 迁人系被 拆 迁人。虽然，东风路街道办、指挥部系《房屋拆 迁补偿安置协议书》中的拆 迁方，金水区政 府系见证方。但是，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定“市、县级人 民政 府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”；又，最高人 民法 院关于执行《中 华人 民共 和国行政诉 讼法》若干问题的解释（1999年11月24日最高人 民法 院审判委 员会第1О88次会 议通 过）第二十一条规定“行政机 关在没有法 律、法规或者规章规定的情况下，授权其内设机 构、派出机 构或者其他组 织行使行政职权的，应当视为委托。当事人不服提起诉 讼的，应当以该行政机 关为被告”，而指挥部系为拆 迁工作成 立的临时机 构，不具备行政主体诉 讼资格；东风街道办系区政 府的派出机 构。
故，东风路街道办实施的拆 迁工作应视为金水区政 府对其的委托，其行为后果应该由金水区政 府承担。