遭遇行业增长瓶颈 房企频傍金融大鳄，多种形式涉足金融

方舟

　　从规模之争到新盈利点的占有，房地产企业已经站到了新的时代风口上。在楼市新常态促使大小房企各自探索转型之路的同时，“背靠金融好乘凉”，让房企渐成共识。除了解决融资难题的路径越来越多元，不少房企更是加速借力金融创新，瞄准更多新兴领域。

　　多种形式涉足金融

　　本月初，碧桂园发布公告称，中国平安附属公司以每股2.816港元收购碧桂园22.362亿股，认购股份占碧桂园经认购事项扩大后股本的9.9%，涉资63亿港元。认购完成后，中国平安成为碧桂园第二大股东，股权仅次于杨惠妍。对于此次合作，中国平安和碧桂园表示，双方将一起在社区金融领域展开合作。

　　中国平安并不是首个涉足房地产的险企。据Wind统计，截至2014年底，133家A股房企中，有险资进入前十大股东之列的房企达21家，占比达到15.8%。包括万科、金地集团、金融街在内的房地产公司股权构成中，均有不少保险公司的名字。

　　越来越多的房企不约而同地选择与金融大鳄在建立联系，这种势头在今年表现得尤为明显。“平安、安邦、生命人寿等保险公司直接参与房地产的模式比较典型，中国的保险资金使用刚刚放开，进入房地产也只是刚刚开始”，易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱表示，除了金融大鳄直接参与的模式之外，诸多央企本身的复合属性，也让地产与金融实现无缝对接。比如招商、中信、华润等企业，集团旗下的招商银行、中信银行、华润银行等都让这些地产公司与金融形成天生的联系，在新形势下，这种联系变得越来越紧密。

　　此外，地产企业主动参与金融领域为自身发展打下基础。如复星从当年的多元化实业投资集团到今天的以保险资金为核心的金融投资集团，其属性已经变成地产+金融；绿地则建立了自己的金融板块。还有很多房企是与基金合作或自己建立地产基金开始地产金融的探索，包括轻资产化、基金化、资产证券化等。

　　互联网金融的风口

　　当地产金融再遇到互联网的风口，房企的金融创新无疑又有了新的形式。

　　近日，复星旗下的上海豫园商城发布公告称，公司拟投资参股设立广州复星云通小额贷款有限公司，借此进入互联网金融领域。这并非行业的第一个案例，绿地、万达、万科等房企都将互联网金融作为转型或者业务的延伸方向。

　　其中，绿地集团联手蚂蚁金服和平安陆金所，共同推出互联网房地产金融平台“绿地地产宝”；广州万科与腾讯联手推出“万科理财通”；万达则在去年年末获得互联网企业“快钱”的控股权。

　　除此之外，泰禾今年也将在金融领域开始加大投资。泰禾表示，正积极寻找互联网背景下海峡西岸金融行业及类金融行业的投资机会，同时积极探索设立金融控股投资平台，择机进入互联网+金融产业，实现与房地产主业发展的协同效应。今年2月，泰禾曾以2.55亿元参股东兴证券，成为东兴第三大股东。在此之前，泰禾还投资了福建海峡银行和福建农商银行。

　　行业天花板

　　大环境的改变，是房地产与金融、互联网密切结合的主要原因。

　　据CRIC研究中心统计，2014年，全国商品房销售10年来首次出现负增长，销售面积及销售额的同比增速为 -7.6%和-6.3%，未来行业进入高位盘整期。与此同时，企业获取土地的难度越来越大，成本也越来越高，企业的资金需求随之攀升。行业环境的变化在无形中推动了房企加速金融创新。

　　与此同时，当高周转成为过去时，房企开始遭遇增长瓶颈、利润下滑的困境，过去采用高杠杆运作的房企正面临较大的风险，资产回报方面也不容乐观，近3年15家典型房企ROE呈现明显的下降趋势，一些表现较好的房企也仅低位保持，没有显著提升。发展的困境不断促使房企进行金融创新。

　　“金融与房地产的结合是房地产发展到一定阶段的必然产物，今天在海外发达国家的房地产领域当中，房地产早就被纳入了金融产业。”丁祖昱表示，目前中国房企向金融地产的转变还只是刚刚开始。

　　金融地产巨无霸正在形成

　　金融的创新能力，被视为龙头房企下一个十年能否继续笑傲江湖的关键。

　　不少千亿房企已经率先布局。绿地集团着力打造的战略性金融投资平台，明确提出核心策略的转移——从房地产企业转型成为综合性企业集团、从地产的金融升级为金融地产；万达集团董事长王健林公开表示，地产的核心就是金融、货币问题，万达今年会组建金融产业集团；万科在过去一年之内已经与4家基金就12个商业项目搭建或者完成了商业地产退出机制。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，随着房企集中度的不断提高，各大房企对于包括险资在内的金融资本的入股已经逐渐从对“野蛮人”的抵触到认可和接受的态度，这是房企目前追求规模扩张和提高资本金的一个重要手段。通过此类资金的补给，不排除企业未来在拿地和其他领域有更多的自主权，同时也可以借助其在金融、养老等方面的优势和专业力量，拓宽新的开放视野。

　　在丁祖昱看来，今年最大的房企规模已经超过2000亿元，千亿企业也达到7家，在未来并购重组的模式之下，千亿房企或许会达到10家，但一旦与金融紧密结合，不仅数量还会继续攀升，规模也会从量变发展到质变，甚至出现万亿级别的地产大鳄。

　　京华时报记者 潘秀林