增速超全行业32％ 解读万达商业逆市增长秘密，出租更赚钱

方舟

　　3月31日，万达商业(48.3, 0.30, 0.63%, 实时行情)(03699.HK)公布2014年报显示，公司销售物业合同金额达1601.5亿元，同比2013年增长26.65%，这个增长速度比全行业高了32%。扣除物业公允值变动后的核心盈利为148.24亿元，同比增长14.4%。

　　这是万达[微博]商业上市以后的首份年报，而万达商业首次向外界交出的成绩单颇为亮丽，不但实现了销售逆势增长，还达到了令行业望之兴叹的42%毛利率。

　　对于万达商业呈现出的高速增长的态势，公司董事长丁本锡表示，未来万达商业地产将积极探索资产证券化、互联网金融和电商，计划在6月上线运行O2O平台。而对于公司高企的毛利率，万达集团副总裁兼财务总监刘朝晖称“出租比卖房更赚钱”。他透露，其租金和物业管理费收入毛利率高达73.89%，而销售物业中，60%为投资型物业，毛利率比普通住宅物业更高。

　　出租更赚钱

　　虽然房地产行业整体低迷，但因万达商业持有的物业规模已使其成为全球最大的不动产企业之一，随着万达商业物业租赁及商业管理业务毛利率进一步提高，持有物业对利润的贡献提升显著，也使得万达商业抵御房地产行业周期性波动风险的能力进一步增强。

　　年报显示，2014年，万达商业在全国各大城市新增了23座商业综合体，而且全部实现开业准点率100%，出租率100%，租金回收率100%，截止到2014年底，万达商业拥有的已开业商业综合体数量已经达到107座，遍布国内的71座城市。

　　公开数据显示，每一座万达商业综合体在建成的同时都会配套开业一个购物中心。目前万达商业拥有的107个购物中心面积已经达到1771万平方米，其中有1149万平方米的可出租面积，而且这些购物中心在开业时基本都实现了满铺出租率。

　　年报显示，相对于销售物业，投资物业租赁及物业管理业务，主体即万达广场的租金收入和物业管理费收入，在2014年的毛利率达到了73.89%。尽管103.52亿元的投资物业租赁及物业管理业务在营业收入占比上不足10%，但是在营业利润的贡献上占到了40.80%，也正是基于在投资物业租赁及物业管理业务上的稳定增长，使得万达商业地产总收入同比2013年增长24.31%，达1078.71亿元；万达商业赚取了489.32亿元的营业利润，同比增长了3.35%；这其中，扣除投资物业公允价值变动因素，公司去年实现的核心净利润为148.24亿元，同比增长了14.04%。

　　“万达商业模式完全不是房地产的概念，它的核心是商业不动产租赁和运营。”丁本锡强调。万达商业作为一个上市公司，拥有中国内地各大城市上百个持有运营的购物中心，这才是万达的核心标签。

　　O2O战略推进

　　有了核心竞争力还要时刻跟随时代的变化，而万达从不缺乏创新意识。

　　2014年，万达商业地产遍布全国的107个商业综合体总计吸引了16亿人次的客流量，平均每天有将近440万人次的消费者进入到万达商业综合体，这也使得万达商业地产成为全国最大的线下消费体验商业综合体之一。“万达还在战略上不停地创新，比如说万达广场不断增加体验式消费业态，公司也开始涉足互联网+的运营模式。现在很多互联网公司都认识到，如果不能和实体经济结合，他们的平均寿命只有三年，三年这个公司就没有了，这是互联网公司的平均寿命。”刘朝晖说。


　　记者发现，万达与腾讯(148.2, 0.20, 0.14%, 实时行情)、百度[微博]合作的电商平台已经在3月底开始对外测试。一个叫“飞凡网”的网站已经悄悄上线，相应的移动端APP也即将推出，这将成为万达广泛的实体业态统一的线上端口。据万达高层透露，飞凡网将在6月30日之前完善功能试运行，并在今年之内在一些主要的万达广场落地对接。此前随着两家互联网投资基金的入股，万达电商估值已达200亿元，创造新成立公司估值增长最快的纪录。

　　与此同时，一个叫“飞凡金融”的互联网金融平台也搭建在飞凡网上，它将成为万达集团大体系下的网络投融资平台，投资人可以通过本平台将闲散资金用于购买债权，从而获得利息回报。从官方介绍看，这个产品类似于万达版“余额宝[微博]”，只是交易会更大额，平台上的产品也更多元，而不仅仅局限在货币基金。

　　而刘朝晖指出，集团2015年会推进轻重并重的发展策略，万达商业基金管理公司的目的主要是它作为公司轻资产战略的资金操作平台。万达在2015年预期有信心把公司的平均融资成本降到7%以下。